新電梯中國(guó)網(wǎng)訊
　　　今年7月，在重慶天星橋某小區(qū)電梯里，兩男一女被困，采取各種方式自救近半個(gè)小時(shí)，始終沒有脫困，最后向民警求救，只因?yàn)檫M(jìn)電梯時(shí)沒有刷卡。將改造后的電梯只有通過刷卡才能“定點(diǎn)”運(yùn)行，物業(yè)公司在小區(qū)里推行各種智能卡，其實(shí)這種現(xiàn)象在很多地方都存在。
法理分析
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置電梯卡的目的應(yīng)僅僅在于防范外來(lái)人員擅自進(jìn)入、使用電梯，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)需擔(dān)負(fù)起協(xié)助未攜帶電梯卡的業(yè)主或者來(lái)訪人員使用電梯的義務(wù)。否則在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主的同意下，不得設(shè)置電梯卡限制未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主或來(lái)訪人員使用電梯。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，安全防范屬于物業(yè)服務(wù)的一部分，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行安防義務(wù)時(shí)不得限制業(yè)主的合法權(quán)益，尤其是業(yè)主對(duì)物權(quán)的行使。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以增加安全人員，加強(qiáng)巡邏，購(gòu)進(jìn)、運(yùn)營(yíng)先進(jìn)安防設(shè)施設(shè)備來(lái)加強(qiáng)小區(qū)安全防范。使用電梯卡的確可以減少外來(lái)人員對(duì)小區(qū)的安全威脅，降低電梯運(yùn)營(yíng)成本，但這應(yīng)當(dāng)建立在方便業(yè)主出入的前提下才能實(shí)施。
　　物業(yè)公司將電梯卡設(shè)計(jì)使用期限，限制拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主使用電梯，客觀上妨礙了拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主對(duì)房屋的使用權(quán)，尤其是對(duì)于高層業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)法使用電梯就意味著自身的房屋無(wú)法被使用。在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)可能是其自身行使抗辯權(quán)，亦可能是其自行違約行為。對(duì)于業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)方式行使抗辯權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與其溝通，及時(shí)履行自身的合同義務(wù)。對(duì)于業(yè)主自行違約的行為，應(yīng)當(dāng)以合理的方式督促其履約，必要時(shí)可尋求法律救濟(jì)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)公共場(chǎng)所、設(shè)施的維護(hù)管理服務(wù)，在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或全體業(yè)主）同意的情況下，應(yīng)當(dāng)履行維護(hù)、管理物業(yè)公共設(shè)施的原有功能。電梯的功能在于隨時(shí)保證高層業(yè)主出入便利，未經(jīng)全體業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)則限制其使用電梯的方式?jīng)]有法律依據(jù)，侵害了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
　　電梯安裝刷卡器是屬于公共設(shè)施設(shè)備改造，根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，公共設(shè)施設(shè)備改造需經(jīng)雙2/3業(yè)主同意后動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，方可進(jìn)行。如果物業(yè)公司安裝電梯分層刷卡系統(tǒng)沒有經(jīng)過雙2/3業(yè)主　　同意，那么物業(yè)公司安裝電梯分層刷卡系統(tǒng)將涉嫌違反法律規(guī)定以及合同約定，其主要理由如下：
　　一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》法釋[2009]7號(hào)，第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等?！　〗ㄖ^(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”基于上述條文表述，電梯一般會(huì)被認(rèn)為屬于建筑物的附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。
《物權(quán)法》“第七十二條，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”基于上述條文表述，電梯作為共有部分應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共同所有的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主對(duì)電梯享有所有權(quán)或使用權(quán)。
　　二、物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種物業(yè)服務(wù)關(guān)系，雙方的權(quán)利和義務(wù)是基于雙方簽訂和共同遵守的《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同的范圍內(nèi)履行自己的權(quán)利和義務(wù)。那么，基于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主或者是與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)合同》針對(duì)于電梯，到底為物業(yè)公司賦予或設(shè)定了哪些權(quán)利和義務(wù)？一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司對(duì)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一般按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。從物業(yè)管理?xiàng)l例的物業(yè)管理定義來(lái)看，物業(yè)公司對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地僅有維修、養(yǎng)護(hù)、管理的義務(wù)。
　　三、針對(duì)上述論述，物業(yè)公司對(duì)電梯增設(shè)電梯卡是否屬于雙方合同約定？我認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)電梯增設(shè)電梯卡的行為沒有合同上的約定，那么超出合同約定實(shí)施的行為應(yīng)當(dāng)屬于民法上所說(shuō)的侵權(quán)行為，妨礙了所有業(yè)主對(duì)于物業(yè)的使用權(quán)，包括不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主和繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)司法解釋第六條規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”同樣的道理，物業(yè)公司以設(shè)置電梯卡限定業(yè)主到達(dá)樓層，僅以業(yè)主未交納物業(yè)費(fèi)為抗辯理由，其抗辯理由我認(rèn)為同樣不能成立。此外，我認(rèn)為，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司不提供物業(yè)服務(wù)，不存在先后履行的順序問題（依據(jù)來(lái)源于物業(yè)服務(wù)司法解釋第六條規(guī)定），應(yīng)當(dāng)不適用《合同法》第66條先履行抗辯權(quán)的規(guī)定。業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)屬于同時(shí)履行的行為。
　　四、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；那么，物業(yè)公司電梯增設(shè)電梯卡的行為是否是否屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施？是否經(jīng)過了業(yè)主大會(huì)的同意？第一個(gè)問題，我認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地僅有維修、養(yǎng)護(hù)、管理的義務(wù)，保持電梯的原有使用功能是物業(yè)公司應(yīng)盡的合同義務(wù)。增加電梯卡不僅限制了業(yè)主到達(dá)樓層，也改變了電梯的原有使用功能，那么應(yīng)當(dāng)屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”。第二個(gè)問題，我認(rèn)為，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議后才可實(shí)施。從目前來(lái)看，安裝電梯卡的項(xiàng)目很多都未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。那么，從物權(quán)法角度，權(quán)利人還尚未行使物權(quán)法之使用權(quán)益，物業(yè)公司就代為行使，其本身就有越俎代庖的嫌疑，猶如保姆取代了女主人的位置。