廣州市越秀區(qū)梅花路33號九層的樓梯樓裝上電梯

　　昨日，廣州市政府召開新聞發(fā)布會，就《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》和《廣州市既有住宅增設(shè)電梯技術(shù)規(guī)程》進行通報。這標(biāo)志著備受市民關(guān)注的舊樓加裝電梯新政已經(jīng)正式出臺。

　　新政有什么亮點？記者了解到，2012年7月1日開始試用的《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》已經(jīng)到期，但本次新政仍然保留了該試行辦法中“兩個2/3”的規(guī)定，并不要求100%業(yè)主同意才能通過加裝電梯。而對于現(xiàn)實中往往有1/3的業(yè)主反對，新辦法則加強了協(xié)商機制、提供了分攤費用的參考標(biāo)準、拓寬了舊樓加裝電梯的資金來源等?？偟膩碚f，新的加裝電梯辦法在操作上更加接地氣，能更有效推動舊樓加裝電梯工作。

　　權(quán)威發(fā)布政務(wù)+

　　昨日上午，廣州市政府召開新聞發(fā)布會，就《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》（下稱《辦法》）和《廣州市既有住宅增設(shè)電梯技術(shù)規(guī)程》進行通報。新版《辦法》針對廣州舊樓加裝電梯4年來出現(xiàn)的問題，引入居委會、業(yè)委會等第三方協(xié)調(diào)機制，以減少業(yè)主之間的矛盾；此外，《辦法》還拓寬了舊樓加裝電梯的資金來源，除了可以由業(yè)主按照一定比例進行分攤外，還可以申請使用住房公積金、專項維修資金等。

　　用昨日發(fā)布會上，市國規(guī)委有關(guān)負責(zé)人的話說，新《辦法》更接地氣，業(yè)主更易理解，操作更加可行，能更有效地推動廣州舊樓加裝電梯工作。

　　2012年7月1日，《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》（下稱《試行辦法》）開始實施，對辦事流程、審批材料要求等給出了清晰的指引，但今年該《試行辦法》已經(jīng)到期。新出臺的《辦法》是根據(jù)《試行辦法》施行4年的情況，針對《試行辦法》存在的不足和實踐中出現(xiàn)的問題，著眼于進一步完善增設(shè)電梯的工作規(guī)范。

　　在昨日的發(fā)布會上，市國規(guī)委負責(zé)人透露，自《試行辦法》2012年出臺以來，規(guī)劃部門受理的增設(shè)電梯許可申請每年大約是400~600宗，呈逐年上升趨勢。截至2016年7月，規(guī)劃部門共受理舊樓加裝電梯的申請共3300多宗，其中審批通過的約2500棟，通過率在76%左右。

　　“華農(nóng)模式”有助裝電梯

　　舊樓加裝電梯通常被認為是一件頗為困難的事，涉及到報建、業(yè)主協(xié)商、利益補償?shù)榷鄠€方面。但在華南農(nóng)業(yè)大學(xué)的兩大集資房改房小區(qū)里，加裝電梯卻推進很快，最早開始加裝電梯的茶山小區(qū)，電梯安裝率已經(jīng)超過九成；兩個小區(qū)加裝電梯的數(shù)量達到了57臺，但沒有出現(xiàn)過一例業(yè)主需要補償?shù)那闆r?！叭A農(nóng)模式”為廣州舊樓加裝電梯提供了良好范例，其中究竟有哪些值得借鑒的經(jīng)驗？記者昨日到華農(nóng)進行了探訪。

　　經(jīng)驗一：多協(xié)商勤協(xié)調(diào) 化解各方矛盾

　　在茶山小區(qū)，今年已經(jīng)85歲的華農(nóng)原副校長張維球告訴記者，自己住在一樓，但卻是第一個簽字同意加裝電梯的，“因為這是好事，不應(yīng)該反對。我簽字同意后，整個樓的業(yè)主很快全部簽字了?！?BR>
　　茶山、嵩山住宅區(qū)電梯建設(shè)工作小組專職副組長杜校松說:“整個加裝電梯過程中，不利于團結(jié)的話不說，不利于團結(jié)的事不做。鄰里間總是有不同意見，但協(xié)商一致總能達成共識。”

　　經(jīng)驗二：低層住戶費用分攤有優(yōu)惠

　　華農(nóng)加裝電梯也實實在在地顧及各方業(yè)主的利益，并自己擬了一個加裝電梯費用分攤方案。對一、二層住戶的獨特優(yōu)惠，即一層住戶不列入費用分攤范圍，一次性交500元，日后的電費和維護費不用分擔(dān)，同樣享有電梯井管的共用分攤面積。二層住戶，分擔(dān)加裝電梯費用和日后的電梯使用費（即電費）的平均值，無須分擔(dān)電梯維護費。這也許是發(fā)動低層住戶踴躍參加的訣竅。第二、三層以上費用分擔(dān)級差大，越高層的費用越大。

　　加裝電梯新政：兩個“2/3”不變 六個新增亮點

　　1.為何沿用“兩個2/3”？

　　在《試行辦法》中，需要達到“兩個2/3”的業(yè)主同意才能啟動舊樓加裝電梯，即“經(jīng)本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！毙隆掇k法》沿用了這一規(guī)定。

　　在實際操作過程中，剩余1/3業(yè)主持不同意見，往往造成矛盾。新《辦法》為何沒有對此作出調(diào)整呢？市法制辦副主任劉慶國表示，沿用主要是依照法律辦事，《物權(quán)法》第76條出現(xiàn)新的概念——建筑物區(qū)分所有權(quán)，多層多單元的建筑出現(xiàn)后，《物權(quán)法》回應(yīng)了這一形態(tài)，這種情況區(qū)分所有權(quán)就是堅持“兩個2/3”的。與此同時，《物權(quán)法》第97條規(guī)定，對共有的不動產(chǎn)作出重大修繕應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意。劉慶國表示，這條規(guī)定就涉及100%的問題，但這里規(guī)定的“共有”，指夫妻或家庭成員所共有的動產(chǎn)、不動產(chǎn)，聯(lián)營、合伙所產(chǎn)生的共有財產(chǎn)等，并不是同住在一棟樓里的業(yè)主。在對《試行辦法》和實施案例進行了研究后，我們決定還是沿用“兩個2/3”的規(guī)定。

　　他同時表示，剩下1/3業(yè)主利益可以通過民事行為解決，“我們提倡的是協(xié)商，大家有事好商量，平等協(xié)商中，各方利益訴求達到平衡。在達到平衡過程中有些業(yè)主認為自己的利益受到損害，可以再次協(xié)商，協(xié)商不成的，辦法中有指引：走民事訴訟程序，讓法院進行裁定，讓司法維護各方利益。”

　　2.新政有哪些新的亮點？

　　協(xié)商

　　首先，健全了協(xié)商機制，強調(diào)充分發(fā)揮基層組織作用。在舊樓加裝電梯的實踐中，各業(yè)主之間利益如何保障、矛盾如何解決是一個關(guān)鍵問題。

　　為此，《辦法》多個條款對基層政府、居民委員會、原房改售房單位、業(yè)主委員會、律師事務(wù)所、公證機構(gòu)等第三方參與舊樓加裝電梯的執(zhí)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、協(xié)商、調(diào)解及申請、見證、公證等工作進行了分別規(guī)定，進一步完善了協(xié)商機制。

　　《辦法》第十四條規(guī)定：業(yè)主經(jīng)過協(xié)商無法達成一致意見的，可以請求居委會、原房改售房單位、業(yè)委會或者增設(shè)電梯咨詢服務(wù)機構(gòu)等第三方組織協(xié)商或者調(diào)解，并由第三方出局協(xié)商情況說明或者調(diào)解意見。

　　分攤

　　第二，強化政府公共服務(wù)職能，出臺分攤比例參考標(biāo)準。針對目前群眾爭議的增設(shè)電梯可能產(chǎn)生的損害補償及費用分攤問題，劉慶國表示，綜合研究成果和外地經(jīng)驗，堅持法定職責(zé)必須為、法無授權(quán)不可為，故而這次修訂中未針對民事賠償以及費用分攤制定標(biāo)準。

　　但《辦法》加強了相關(guān)民事關(guān)系處理的指引，在費用分攤上，提出了一個參考的分攤比例：

　　以第三層為參數(shù)1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1，第五層1.2，第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

　　但劉慶國強調(diào)，這個指引不具有強制性。

　　資金

　　第三，拓寬了舊樓加裝電梯資金來源?！掇k法》規(guī)定，舊樓加裝電梯所需資金，除了可以由業(yè)主按照一定比例進行分攤外，屬于房改房的，可以申請使用單位住房維修基金；可以申請使用房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、專項維修資金；也可以原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預(yù)算單位）出資；或者社會投資等其他合法資金來源。

　　那么，是否可以由財政對舊樓加裝電梯給予一定的補貼呢？市法制辦副主任劉慶國表示，這不太現(xiàn)實，因為原則上財政補貼是針對弱勢群體，而加裝電梯屬改善型需求，不應(yīng)動用納稅人的錢補貼。

　　審批

　　第四，簡化審批流程，提交材料兩次變一次?！掇k法》將申請人分兩個階段提交申請資料修改為可一次性提交；明確了不需辦理規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和供地審批手續(xù)；明確了公示異議處理程序。

　　此外，《辦法》還提出“市質(zhì)監(jiān)部門應(yīng)當(dāng)提供有資質(zhì)的既有住宅增設(shè)電梯制造、安裝、改造、修理單位名單等信息，統(tǒng)一向社會公布，方便群眾自主選擇?！睂Υ?，市質(zhì)監(jiān)局有關(guān)負責(zé)人表示，將在市質(zhì)監(jiān)局門戶網(wǎng)站公布相關(guān)企業(yè)名單，同時，廣州市特種設(shè)備行業(yè)協(xié)會已收集統(tǒng)計了日立電梯等12家制造企業(yè)名單及聯(lián)系方式，將通過協(xié)會微信平臺向社會公布。

　　監(jiān)管

　　第五，加強工程施工安全管理，強化監(jiān)督管理責(zé)任。根據(jù)相關(guān)部門及公眾意見反映，在實踐中存在增設(shè)電梯施工安全監(jiān)管不到位的隱患。

　　為此，《辦法》明確，由屬地鎮(zhèn)（街道辦）對相關(guān)建設(shè)工程情況納入網(wǎng)格化管理；符合《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)、申請領(lǐng)取建筑工程施工許可證；不需要辦理建筑工程施工許可證的，申請人應(yīng)當(dāng)辦理開工建設(shè)信息錄入管理手續(xù)。

　　《辦法》第二十條也規(guī)定，住建部門和質(zhì)監(jiān)部門應(yīng)當(dāng)依法開展巡查，加強施工安全和質(zhì)量安全監(jiān)管。

　　維護

　　第六，加強電梯后期安全維護管理，減少安全隱患。為加強電梯安全管理，《辦法》細化了后期安全維護規(guī)定。

　　例如，《辦法》第七條明確同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面協(xié)議形式確定電梯使用管理者；第二十四條規(guī)定，增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位為電梯使用管理者，應(yīng)當(dāng)依照《廣東省電梯使用安全條例》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　市民在增設(shè)電梯初期就應(yīng)當(dāng)明確電梯使用管理者的產(chǎn)生方式，建立齊全完善的電梯管理制度，依法辦理使用登記后才使用電梯。

　　3.如何申請使用物業(yè)專項維修資金？

　　新《辦法》規(guī)定，舊樓加裝電梯可以申請使用物業(yè)維修資金。市住建委有關(guān)負責(zé)人表示，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，申請使用維修資金分為4個步驟：

　　1.組織實施單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主）提出使用方案；

　　2.經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；

　　3.實施使用方案；

　　4.向廣州市物業(yè)專項維修資金管理中心申請列支。

　　該負責(zé)人同時表示，現(xiàn)在該業(yè)務(wù)由政務(wù)服務(wù)中心窗口統(tǒng)一收件，會在10個工作日完成，并通過銀行直接轉(zhuǎn)賬。

　　New regulations in Guangzhou for installing elevators to existing buildings: owners of the gound floor for free and the first floor pay less than those on the high floors

　　Yesterday the Guangzhou government has announced the Methods of Installing Elevator for Existing Buildings and the Technical Regulations for Installing Elevator for Existing Buildings, introducing the lastest policies on installing elevators to existing buildings.

　　The new rule still maintains the requirement that elevator installation is allowed when two thirds of the total owners and two thirds of the oweners of exclusive area agree to install elevators, as it used to say, instead of 100%. However there are always one third of the owners being against the plan in practice. To ease the contradictions, the new rule has put more attention to negotiation system, reference standard of splitting expenses and sources of fund.