典型案例

　　一天深夜，蘇某回到龍港路某小區(qū)5號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著蘇某一直墜落到電梯井井底，蘇某當場昏迷，不省人事。2.小時后，蘇某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院進行搶救，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為內(nèi)臟出血，需要住院治療，觀察一段時間。

　　半個月后，由于病情加重，蘇某不幸身亡。蘇某的家屬彭女士很傷心，認為是物業(yè)公司沒有做好電梯管理服務，才導致該案件的發(fā)生，要求物業(yè)公司賠償所有的損失，醫(yī)療費、精神損失費等共計28.4萬元。在此期間，彭女士多次與物業(yè)公司交涉未果，于是起訴至法院。

　　庭審中，物業(yè)公司辯稱蘇某的死亡與電梯墜落無直接的因果關(guān)系所以不同意承擔相應的賠償責任。法院遂委托市高院對蘇某的死亡情況進行了鑒定，結(jié)論為蘇某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)內(nèi)臟出血，最終才導致死亡的。法院據(jù)此認為，蘇某是在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應承擔蘇某由此造成的所有損失。

　　法院一審后，判決物業(yè)公司賠償彭女士醫(yī)療費、精神損失費等損失共計18.3萬元。

　　案例分析

　　首先，維護小區(qū)環(huán)境安全是物業(yè)公司的應盡義務?！段餀?quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。”第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”本案例中，物業(yè)公司由于物業(yè)管理不善，對電梯存在的安全隱患沒有進行及時排除，才導致意外事故的發(fā)生，這明顯是物業(yè)公司對自身義務的違反，沒有做好公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理的義務。

　　其次，物業(yè)公司必須承擔賠償責任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”因此，案例中業(yè)主彭女士可以要求物業(yè)公司以賠償損失的方式承擔違約責任。

　　最后，物業(yè)公司的不作為是造成意外事故的必然。本案例中，物業(yè)公司沒有派人做好夜間的巡視工作，安保工作不到位，不然蘇某也不會在發(fā)生意外后2小時才被發(fā)現(xiàn)，錯過了最佳的治療時間，才導致最后死亡的。如果物業(yè)公司做好安保工作，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主出現(xiàn)意外，及時送至醫(yī)院治療，也許悲劇就不會發(fā)生。

　　案例處理

　　(1)物業(yè)公司要加強管理，在物業(yè)人員的安排上要合理分配，盡量保證小區(qū)內(nèi)的安保人員充足，確保業(yè)主在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)發(fā)生意外時，能夠有人及時出現(xiàn)，進行幫助。

　　(2)物業(yè)公司要做好公共設(shè)施上的維修與養(yǎng)護，尤其是像電梯這種安全隱患較多的，平時要定期進行維修與養(yǎng)護，確保小區(qū)的電梯能夠正常運行，避免意外事故的發(fā)生。

　　(3)物業(yè)公司在電梯內(nèi)要配備監(jiān)控設(shè)備，如果電梯發(fā)生故障，業(yè)主也能夠及時進行求救，物業(yè)人員也能通過監(jiān)控錄像及時發(fā)現(xiàn)，及時進行搶救。