參考性出資分?jǐn)偡桨赋醺逡殉?/P>

住宅加裝電梯難推進(jìn)，多數(shù)時(shí)候卡在“錢”上，不同樓層的居民對(duì)于出資分?jǐn)偀o(wú)法達(dá)成統(tǒng)一，一套參考性的出資標(biāo)準(zhǔn)亟須出臺(tái)。廣州市不動(dòng)產(chǎn)研究會(huì)于今年6月3日~6月6日，相繼公布了系列研究成果和兩種分?jǐn)偝鲑Y方案，希望給需要加裝電梯的廣大住戶提供一些參考標(biāo)準(zhǔn)。

超6成民眾支持引入第三方機(jī)構(gòu)

據(jù)了解，研究小組選取了天河、越秀、海珠等9個(gè)區(qū)45棟樓作為深入訪談?wù){(diào)研樣本，并對(duì)涉及加裝電梯區(qū)域的125棟樓房住戶發(fā)放問(wèn)卷，回收389份有效問(wèn)卷。

調(diào)研結(jié)果顯示，廣州市中心城區(qū)成功加裝電梯數(shù)量較大，集中在越秀區(qū)、天河區(qū)和海珠區(qū)，其中越秀區(qū)成功案例占總數(shù)37.67%，是荔灣區(qū)的7倍。

數(shù)據(jù)顯示，389份有效問(wèn)卷中共有349份反映了加裝目的，其中92.8%的住戶加裝電梯單純以方便出行為目的，3.2%的住戶在解決出行的同時(shí)也融入了產(chǎn)權(quán)升值的參考因素。僅1.1%的住戶認(rèn)為加裝純粹出于升值考慮。

問(wèn)卷中涉及了民眾對(duì)于引入第三方機(jī)構(gòu)參與電梯加建工作的看法。62.1%的住戶表示支持，希望在協(xié)商及代辦流程有第三方可以介入，參與調(diào)解及代理。31.7%的住戶表示了反對(duì)。另有6.2%的住戶對(duì)于引入第三方持中立態(tài)度。

389份有效問(wèn)卷中反映了出資參考因素的共188份。根據(jù)實(shí)際調(diào)研反饋，將樓層數(shù)列入?yún)⒖家蛩赜?86份，占98.9%，一般以直接樓層數(shù)或階梯級(jí)數(shù)反映，隨樓層數(shù)上升所占出資比例也相應(yīng)上調(diào)。

自6月3 日廣州市不動(dòng)產(chǎn)研究會(huì)推出第一篇方案研究報(bào)告后，市民一直沒(méi)有看到補(bǔ)償方案的內(nèi)容。

對(duì)此廣州市不動(dòng)產(chǎn)研究會(huì)回應(yīng)稱，方案中弱化了“補(bǔ)償”的概念，是因?yàn)樵谡{(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大部分人的目的是為了更好地完成加裝電梯方便出行，為了加裝電梯來(lái)獲得補(bǔ)償?shù)那闆r屬于個(gè)案現(xiàn)象。此外，研究小組從相關(guān)的交易數(shù)據(jù)中看到，已加裝和申請(qǐng)加裝電梯的居民樓當(dāng)中存在交易的情況很少，即多數(shù)人不是想以加裝電梯牟利。

未成功加裝住戶：最難是意見(jiàn)難統(tǒng)一

未成功加裝電梯住戶認(rèn)為，最大的三個(gè)阻礙是意見(jiàn)難統(tǒng)一、缺乏牽頭者和成本過(guò)高。

72.0%的未加裝住戶認(rèn)為缺乏有效的協(xié)商溝通機(jī)制和談判依據(jù)是導(dǎo)致未能成功的主要原因。少數(shù)協(xié)商不成產(chǎn)生的暴力傷人事件更加使得住戶自主發(fā)起的意愿降低。46.2%的未加裝住戶承認(rèn)加裝電梯是解決樓內(nèi)住戶日常出入的必須途徑，對(duì)此持支持態(tài)度，但在落實(shí)到具體工作時(shí)，實(shí)際需求者以老齡人群為主，因年齡偏大或子女工作繁忙等原因，無(wú)法牽頭組織加裝工作。

11.9%的未加裝住戶存在無(wú)力承擔(dān)加裝電梯成本的情況，因不同樓房的層均住戶數(shù)量、住戶收入、出資人數(shù)等因素存在差異，個(gè)體的出資成本往往出入較大。有住戶反映雖有使用電梯的需求和出資意愿，但實(shí)際的投入成本壓力較大無(wú)力承擔(dān)。

已成功加裝住戶：后期維護(hù)缺乏指引存在隱患

52.2%的已成功加裝住戶表示，在整個(gè)加裝電梯過(guò)程中，協(xié)商意見(jiàn)和制定出資的工作難度最大，樓內(nèi)住戶統(tǒng)一出資方案是核心問(wèn)題。

47.0%的住戶認(rèn)為現(xiàn)有的審批流程復(fù)雜。完整地跑完流程需經(jīng)過(guò)規(guī)劃局、公安部門等多個(gè)單位，歷時(shí)短則數(shù)月，多則數(shù)十月。且現(xiàn)有規(guī)定存在部分不盡合理的地方。

已加裝電梯的受訪者中，63.9%的人表示樓房采取了由樓長(zhǎng)或電梯成立小組，代收維護(hù)管理費(fèi)并定期進(jìn)行維護(hù)管理檢查的模式。34.1%的樓房采取將電梯納入物業(yè)管理，委托物業(yè)管理公司代為維護(hù)監(jiān)管并繳納一定費(fèi)用。住戶按不同樓層承擔(dān)相應(yīng)管理費(fèi)用，統(tǒng)一交電梯管理費(fèi)。4.2%的樓房后期管理一塊尚未規(guī)范。一方面住戶擔(dān)心委托個(gè)人代表管理存在資金挪用的隱患，另一方面住戶也反映了電梯使用中意外事故的責(zé)任制追究尚未明確，一旦發(fā)生特殊情況將造成無(wú)人負(fù)責(zé)的混亂局面。

專家建議因地制宜

廣州市不動(dòng)產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)江浩表示，研究會(huì)接受委托對(duì)于住宅加裝電梯進(jìn)行研究，確實(shí)感受到了不小的壓力，調(diào)研發(fā)現(xiàn)幾乎每一棟樓都有自己的特點(diǎn)和難點(diǎn)。

江浩介紹，調(diào)研發(fā)現(xiàn)成功加裝電梯的出資分?jǐn)偡桨付鄶?shù)是根據(jù)樓層高低和樓房面積來(lái)設(shè)定計(jì)算公式，研究小組據(jù)此給出了兩種建議的計(jì)算方案。

方案一：以樓層層高、面積為因子，提出出資比例系數(shù)性參考方案。

適用對(duì)象：商品房、無(wú)單位承擔(dān)費(fèi)用的房改房。

（1）每戶出資額=樓層出資比例×面積×分?jǐn)傁禂?shù)×總費(fèi)用。

（2）分?jǐn)傁禂?shù)=1/（費(fèi)用分?jǐn)倶菍映鲑Y比例×費(fèi)用分?jǐn)偯繉訕敲娣e和）。

假設(shè)某一樓層總層數(shù)為9層，每層4戶，每戶面積60平方米，加裝電梯總費(fèi)用為50萬(wàn)元。則公式為：分?jǐn)傁禂?shù)=1/[（0.1+0.3+0.4+0.6+0.9+1+1.1+1.2）×（4×60）]

=0.000744。

方案二：出資金額或出資比例按樓層遞增/減，提出比例性出資方案。

適用對(duì)象：原單位承擔(dān)部分出資的房改房。

每層出資額=（每層所在層樓梯級(jí)數(shù)/各樓層疊加梯級(jí)數(shù)）×總造價(jià)

① 若每戶面積相等，則：每戶出資額=該樓層總出資額/該樓層戶數(shù)；

② 若每戶面積不等，則：每戶出資額=（該戶面積/該層總面積）×該層總出資額。

補(bǔ)充方案：

上述方案前提是出資樓層及以上樓層全部住戶參與出資，若有部分住戶不參與出資，則其應(yīng)當(dāng)出資費(fèi)用由各出資住戶按所選分?jǐn)偡桨高M(jìn)行二次分?jǐn)偂?BR>